Kwartaalbericht Grondbedrijf

Zoals hiervoor aangegeven maken we bij de presentatie van het geprognosticeerde resultaat onderscheid in de projectspecifieke ontwikkelingen en de ontwikkelingen op grondbedrijfsniveau (zoals parameters).

Tabel 1

Uit tabel 1 blijkt een verwachting van een positief resultaat over 2025 van ongeveer € 1,3 miljoen. Voorziene kaderwijzigingen zoals omschreven onder Ontwikkelingen zijn niet verwerkt, omdat dit nog een besluit van college en/of raad vraagt. Deze zijn wel in deze TURAP opgenomen in het risicoprofiel. Deze cijfers kunnen daardoor wijzigen bij het MPG 2026. In tabel 2 is het effect op het resultaat weergegeven als de kaderwijzigingen worden vastgesteld. Voor de projecten Prinses Beatrixlaan en De Voorwaarts samen zal dit een negatief effect op de verliesvoorziening hebben van € 1,2 miljoen. Voor het project De Witte is dit nog onbekend.  Als gevolg van instemming met deze kaderwijzigingen kan dan het gevraagde weerstandsvermogen dalen met € 1,1 miljoen.
Daarnaast is het effect van de op 26 juni 2025 geopende grondexploitatie Zuidrand 1e fase (Host City) ook in tabel 2 opgenomen. Deze grondexploitatie heeft een tekort van € 1,7 miljoen en de bijbehorende risico’s bedragen € 6,2 miljoen voor het weerstandsvermogen. Het genoemde effect op het weerstandsvermogen door de kaderwijzigingen en de geopende grondexploitatie is niet opgenomen in het huidige risicoprofiel (i.v.m. peildatum 1 juni 2025).

Tabel 2

BIE – Winstnames

Per 1 juni is de verwachting dat er aan het eind van 2025 een bedrag van € 941.000 aan winst genomen kan worden. Dit bedrag komt met name uit de complexen Apeldoorn Noord, De Voorwaarts en Malkenschoten/Malkander. Bij het MPG 2025 zijn voor De Voorwaarts risicokosten opgenomen voor de aanleg van een extra parkeervoorziening. Voor deze investering is een collegevoorstel in voorbereiding en nu (nog) niet in het resultaat verwerkt. Naar verwachting worden deze kosten in het derde kwartaal van 2025 aan de grondexploitatie toegevoegd. Dit zal ertoe leiden dat De Voorwaarts verandert van een winstgevende naar een verlieslatende exploitatie, waarbij de geprognosticeerde winst van € 290.000 in 2025 komt te vervallen en een gedeelte van de reeds genomen winst, ter grootte van € 1,1 miljoen teruggedraaid moet worden.

Door het feit dat de winstverwachting is verdeeld over een groot aantal complexen, is hieronder een totaaloverzicht gegeven van de verwachte winstnames. Hierbij is eveneens aangegeven welke winstnames er in de komende jaren nog worden verwacht. Nogmaals: het betreft een prognose.

Tabel 3

Uit tabel 3 blijkt dat we na 2025 nog een winst voorzien van € 3,3 miljoen. De winst in Apeldoorn Noord is geraamd in 2026 en in Kieveen in 2027. Dit houdt dus in dat de winstnames binnen het grondbedrijf opdrogen na 2027. We verwachten niet dat we voorstellen, aan de gemeenteraad, kunnen voorleggen voor het openen van (omvangrijke) winstgevende complexen.

BIE – Mutaties verliesvoorzieningen

Op dit moment verwachten we dat de verliesvoorziening met € 189.000 kan worden verlaagd.

Voor de meeste projecten geldt dat de mutaties uitsluitend betrekking hebben op de fasering van kosten en/of opbrengsten, waarbij de financiële verschillen beperkt blijven. Wel voorzien wij bij De Voorwaarts de aanleg van een extra parkeervoorziening. Voor deze investering is een collegevoorstel in voorbereiding en nu (nog) niet in het resultaat verwerkt. Naar verwachting worden deze kosten in het derde kwartaal van 2025 aan de grondexploitatie toegevoegd. Dit zal ertoe leiden dat De Voorwaarts verandert van een winstgevende naar een verlieslatende exploitatie, waarbij de geprognosticeerde winst komt te vervallen en een verliesvoorziening moet worden getroffen van ca. € 690.000. Daarnaast voorzien wij een programmatische aanpassing bij de Prinses Beatrixlaan als gevolg van beperkingen door stikstofregelgeving. Uit uitgevoerde onderzoeken blijkt dat er minder woningen gerealiseerd kunnen worden dan voorzien in de grondexploitatie. Naar verwachting zal dit leiden tot een verhoging van de verliesvoorziening met ca. € 630.000. Om dezelfde reden kan dit mogelijk ook van toepassing zijn op De Witte in Ugchelen, wat zou kunnen leiden tot een verhoging van de verliesvoorziening. Hier wordt nog nader onderzoek uitgevoerd.

Strategische gronden

Uit tabel 1 is af te leiden dat er een beperkte financiële mutatie is verwerkt in de categorie van de strategische gronden. De omvang van deze portefeuille kent een boekwaarde per 1-6-2025 van ca. € 16,3 miljoen. De afgelopen maanden is één pand aan de Hoofdstraat en één pand aan het Marktplein aangekocht. Bij de Marshoeve zal de grondverkoop worden meegenomen in de tender, conform het raadsvoorstel van 26 juni 2025.

Winstnames zijn hier aan de orde wanneer panden en/of gronden worden verkocht. Er zijn een aantal percelen die op de verkooplijst staan, zoals de grond voor de nieuwe ontsluitingsweg Terwoldsweg-Deventerstraat.

Wanneer de huidige marktwaarde lager ligt dan de boekwaarde in een complex binnen de strategische gronden, moet er direct worden afgewaardeerd. Op dit moment liggen de huidige marktwaardes nog relatief ver boven de boekwaardes. Er heeft voor één aankoop, die in de afgelopen maanden heeft plaatsgevonden, een geringe afwaardering plaatsgevonden.

Naar verwachting worden in 2025 de gronden ten behoeve van de maatschappelijke ontwikkelingen in de Kanaalzone overgebracht naar het vastgoedbedrijf. Dit gebeurt tegen boekwaarde. De verwachting is dat er hier geen afwaardering aan de orde is.

Momenteel wordt gewerkt aan een aantal ontwikkelingen binnen de Kanaalzone, zoals de hierboven genoemde realisatie van de zwembadlocatie en de realisatie van een woningbouwontwikkeling op gemeentelijke gronden. Gronden die hierbij worden betrokken maken nu onderdeel uit van de Strategische voorraad van het grondbedrijf. De kans is aanwezig dat deze gronden bij het MPG 2026 als warme grond worden aangemerkt. Dit zal, voor zover we nu kunnen zien, geen financieel effect hebben.

Projectoverstijgende ontwikkelingen

Parameters

Bij het MPG 2025 stond de rente van het grondbedrijf op 1,3%. De verwachting is dat deze incidenteel voor 2025 gaat dalen naar 1,05% vanwege de gewijzigde renteberekening binnen het concern door BBV-regelgeving. Dit heeft een voordeel voor het grondbedrijf van € 211.000 (en een gelijk tegengesteld effect voor Treasury). Rentevoorspellingen zijn zeer moeilijk te doen. In de projectoverstijgende risico's wordt rekening gehouden met het risico op een wijziging van de rente.

Ten aanzien van de kosten- en opbrengstenstijging zien we nu geen reden om deze aan te passen. Wij baseren dit op de eerste kwartaalrapportages van derden, waarbij in het eerste kwartaal een wat hogere kostenstijging te zien is. Dit is echter nog niet concreet genoeg om de kostenstijging te verwerken. De parameter voor bouw- en woonrijp maken is momenteel vastgesteld op 3%. Een verhoging naar bijvoorbeeld 4% zou een negatief effect van ca. € 533.000 tot gevolg hebben. Bij het MPG 2026 doen we net als elk jaar onderzoek naar de hoogte van de kosten- en opbrengstenstijging en onderbouwen deze in de Nota van uitgangspunten die we ter vaststelling aan het college voorleggen.

Extra aandacht zal net als vorig jaar uitgaan naar de opbrengstenstijging. Dit kan, voor bijvoorbeeld de Ecofactorij II, een relatief groot effect hebben op het resultaat. Dit heeft vanzelfsprekend ook effect op het risicoprofiel van dit project.

De kostenstijging voor plankosten en VTU vormen hier een uitzondering op. Voor de bepaling van deze percentages zoeken we altijd aansluiting bij het MPB. In het MPB 2025-2028 worden de volgende percentages gehanteerd:

• 2025-2026 4,7% was 4,6%
• 2027-2029 4,6% was 4,6%

Het financiële effect hiervan bedraagt € 57.000 nadelig.

Kasstroomontwikkeling huidige jaarschijf

Voor 2025 is binnen alle grondbedrijfscomplexen een geprognosticeerde uitgavenpost van bijna € 15 miljoen opgenomen. We verwachten dat een groot deel van deze uitgaven daadwerkelijk gerealiseerd zal worden.

Bij de totstandkoming van het MPG 2025 is voor alle projecten een statistische analyse opgesteld en aan de hand daarvan zijn de projectspecifieke risico’s geraamd. Deze analyse is ook gebruikt om de projectoverstijgende risico’s in beeld te brengen.

De stand per 1 juni wordt in tabel 4 vergeleken met de cijfers uit het MPG 2025.

Tabel 4

Statistische analyse, projectspecifiek

Het verschil ten opzichte van het MPG 2025 is € 600.000 en wordt veroorzaakt door een vijftal grotere aanpassingen en diverse kleine rekenkundige aanpassingen.

Bij het project De Voorwaarts betreft geen aanpassing in het risicoprofiel van dit project, maar betreft een rekenkundig effect door de geprognosticeerde winstneming het MPG 2025, dit is ca. € 300.000. Ook bij het project Apeldoorn Noord is er geen sprake van een aanpassing in het risicoprofiel van dit project, maar is een eerder risicobedrag nu opgevoerd voor ca. € 100.000.

Tot slot zijn er enkele kleinere aanpassingen door rekenkundige effecten, voortkomend uit de geprognosticeerde winstneming in het MPG. Daarnaast zijn de ramingsonzekerheden aangepast, doordat een deel van de kosten in 2025 reeds is gerealiseerd.

Statistische analyse, projectoverstijgend

Om de projectoverstijgende risico’s door te rekenen zijn dezelfde uitgangspunten als bij het MPG 2025 gehanteerd. Zie deze in tabel 5. Er zijn geen nieuwe inzichten voor deze percentages. Het verschil ten opzichte van het MPG 2025 is zeer beperkt.

Tabel 5

Risico’s winstnames

Op dit moment is er een risico reserve (buffer) van € 2,4 miljoen voor winstnames van het grondbedrijf in de Algemene Reserve opgenomen, totdat deze gelden vrij kunnen vallen op basis van het gemeentelijk ‘voorzichtigheidsbeginsel’. Dit bedrag is terug te vinden in het MPG 2025. Op basis van de huidige berekeningswijze en met de verwachte winstnames in 2025 vanwege afsluitingen van grondexploitaties moet deze reservering worden verhoogd naar € 2,6 miljoen. Dit komt met name doordat we bij het project Apeldoorn Noord niet verwachten de bedrijfskavels uit te geven en dat deze doorschuiven naar 2026. Hierdoor kan dit project niet aan het einde van het jaar worden afgesloten en zijn de voorziene winstnames een jaar doorgeschoven.

Stikstofrisico

In het MPG 2025 is aangegeven dat de gevolgen van de gerechtelijke uitspraak over stikstof in december 2024 veel onzekerheid geeft en niet helder zijn voor de grondbedrijf projecten. Bij een aantal van deze projecten voorzien we dat stikstof invloed heeft. Naast het stikstofrisico dat al bekend was bij het MPG 2025 is een aanvullend bedrag voor dit risico opgenomen ter grootte van € 865.000 aangaande Prinses Beatrixlaan en De Witte in Ugchelen. Het risico dat al bekend was bij het MPG 2025 is niet gewijzigd ten tijde van deze TURAP, dit bedrag van € 3,2 miljoen is gelijk gebleven. In totaal is er een stikstofrisico opgenomen ter grootte van € 4,1 miljoen.

Wijzigingen ten opzichte van MPG 2025

Naast het project Prinses Beatrixlaan en De Witte in Ugchelen heeft de uitgifte van in totaal 5 bedrijfskavels in de projecten Apeldoorn Noord, Noordoost Poort en Zuidbroek vertraging opgelopen doordat er nog geen stikstofruimte beschikbaar is. De verschuiving van de uitgifte van deze kavels van 2025 naar 2026 is verwerkt. Hiervoor is geen aanvullend risico opgenomen.

Voor een aantal grondexploitaties is het stikstofrisico nog in onderzoek, waardoor het effect nog onduidelijk is. Zo wordt voor Molenstraat-Centrum een stikstofonderzoek uitgevoerd. Stikstof speelt ook een rol bij de Strategische voorraad. Voor de projecten Marshoeve, Hertzbergerpark en Marktwand wordt dit nader onderzocht.  

We blijven de ontwikkelingen en risico’s monitoren die effect hebben op het resultaat van onze grondbedrijf projecten en deze bij de kwartaalrapportages zo volledig mogelijk in beeld brengen.

Deze TURAP gaat over de eerste vijf maanden van 2025. Ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan hebben we verwerkt, ontwikkelingen die een risico vormen zijn bij de risicoanalyses opgenomen. Maar er zijn natuurlijk ook nog ontwikkelingen waarvan we niet weten of deze positief of negatief gaan uitpakken. Deze worden hier toegelicht.

Herziening van civiel technische ramingen

In het Uitvoeringskader Grondbedrijf 2025 staat dat civieltechnische ramingen één keer per drie jaar geactualiseerd moeten worden. De actualisaties worden verwerkt in het MPG. Dit jaar geldt dat voor de projecten Ecofactorij II (voor de tunnel), Prinses Beatrixlaan, Ugchelseweg 78, Kanaalzone Pilot Zuid en De Sikkel een actualisatie wordt uitgevoerd. De resultaten hiervan worden in het MPG 2026 meegenomen.

In Zuidbroek zijn verkeersmaatregelen gepland ter verbetering van de ontsluiting van de wijk. In 2017 is hierover een voorstel aan de raad voorgelegd, waarin is besloten € 850.000 op te nemen in de grondexploitatie. Door het ontbreken van stikstofruimte konden deze maatregelen de afgelopen jaren niet worden uitgevoerd. Bij het MPG 2024 is het budget in de grondexploitatie vrijgevallen ten gunste van de Algemene Reserve. Begin dit jaar is alsnog stikstofruimte verworven. Momenteel wordt onderzocht welke verkeersmaatregelen noodzakelijk zijn en wat de kosten daarvan zijn. We nemen deze maatregelen mee in de bredere verkeersaanpak die in dit deel van Apeldoorn de komende jaren gaat spelen, zowel inhoudelijk als financieel. U wordt hier middels een raadsbrief nader over geïnformeerd.

Herziening van grondopbrengsten

In het Uitvoeringskader Grondbedrijf 2025 staat dat grondopbrengsten één keer per twee jaar middels (extern) onderzoek onderbouwd moeten worden. Ook dit wordt verwerkt in het MPG. Dit kan met name invloed hebben op de grondexploitatie Ecofactorij II.

Kaderwijzigingen

In de inleiding van deze paragraaf is gemeld dat tot planinhoudelijke wijzigingen (aanpassing van de raadkaders) niet via het vaststellen van het MPG en/of TURAP wordt besloten. Dit betreffen zogenaamde kaderwijzigingen die via de projectlijn ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd.

Momenteel worden kaderwijzigingen in de volgende projecten voorbereid c.q. verkend:

• Prinses Beatrixlaan
• De Voorwaarts (betreft collegebesluit)
• Zuidbroek

Het financiële effect van een kaderwijziging kan een relatief groot effect hebben op de, voor Prinses Beatrixlaan aan de orde zijnde, ingestelde verliesvoorziening. Voor Zuidbroek geldt dat de kaderwijziging(en) nog in een verkennende fase zit. Het gaat hierbij om de omzetting van programma en om het toevoegen van programma incl. gronden vanuit de strategische voorraad. De kans is niet groot dat deze in het MPG 2026 wordt verwerkt.

De wijziging bij de Voorwaarts is geen kaderwijziging die aan de raad wordt voorgelegd conform het Uitvoeringskader grondbedrijf 2025. Hiervoor is alleen een collegebesluit nodig. Bij de Voorwaarts zijn bij het MPG 2025 in het risicobedrag kosten meegenomen voor de aanleg van een extra parkeervoorziening. Deze kosten worden naar verwachting in het derde kwartaal van 2025 onderdeel van de grondexploitatie. Dit zal betekenen dat de Voorwaarts van een winstgevende exploitatie zal overgaan naar een verlieslatende exploitatie. Er zal dan voor dit complex een verliesvoorziening ingesteld gaan worden bij het MPG 2026 van ca. € 690.000 en zal de winstneming van € 290.000 niet gedaan worden. Wanneer de aanleg van de parkeervoorziening in de grondexploitatie wordt opgenomen, kan het risicobedrag voor dit project worden verlaagd met ca. € 600.000. Dit zal naar verwachting bij de actualisatie van het weerstandsvermogen bij jaarverslag 2024 plaatsvinden.

Voor zover nu kan worden bezien gaat het bij de Prinses Beatrixlaan en De Voorwaarts om een negatief effect op de bestaande grondexploitatie en bij Zuidbroek om een gedeelte met een positief effect en een gedeelte met een negatief effect.

Af te sluiten complexen

Wat niet zozeer een financieel effect zal hebben, maar wat in 2025 meer aan de orde is net als voorgaand jaar, is het aantal complexen wat we voornemens zijn om af te sluiten. Het gaat hierbij (met de kennis van nu) om de volgende projecten:

Tabel 6

Bovenstaande betekent dat we verwachten eind 2025 10 van de huidige 26 grondbedrijfscomplexen te gaan sluiten.

Overige grondverkopen bij particuliere ontwikkelingen

Bij met name de ontwikkelingen van particuliere eigenaren, komt het voor dat er gronden van de gemeente worden verkocht die niet zijn ondergebracht bij het grondbedrijf. Vaak gaat het hierbij om kleinere bedragen. Op dit moment wordt er echter gesproken over een grotere grondtransactie aan de Terwoldseweg aan de ontwikkelende partij. Deze verkoop vindt waarschijnlijk in 2025 of 2026 plaats.

Aankopen en openen nieuwe complexen

Met het situationele grondbeleid is de kans aanwezig dat we meer actief grondbeleid gaan voeren. We zien dit terug in de toepassing van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (Wvg). Er is door de raad ingestemd met het voorstel om de grondexploitatie Zuidrand woningbouw – fase 1 (Host City) te openen. Deze grondexploitatie wordt meegenomen in het MPG 2026. De kans bestaat dat de gronden in de Kanaalzone bij het MPG 2026 de status ‘warme grond’ krijgen. Dit is een potentieel nieuw BIE-complex naar de toekomst toe voor 2026 en verder. Bij strategische aankopen die we doen voor mogelijke toekomstige grondexploitaties bestaat het risico dat er direct afgewaardeerd moet worden. Een en ander conform de vastgestelde Werkwijzer strategische verwervingen.